Si alquilas un piso a turistas, hasta ahora no cobrabas IVA. Eso cambia. Con el nuevo decreto de vivienda, el IVA del alquiler turístico será del 10 % a partir del 1 de diciembre de 2026.
Para muchos propietarios de Calella, Pineda o Santa Susanna, es la primera vez que tendrán que hacer declaraciones de IVA. Y quedan menos de dos meses.
Te explicamos a quién afecta, qué tendrás que hacer y cuánto te puede costar. También qué pasa si el decreto no se convalida en noviembre.
En pocas palabras: si alquilas una vivienda turística por estancias de 30 noches o menos, desde el 1 de diciembre cobrarás un 10 % de IVA. Tendrás que darte de alta, facturar y presentar el modelo 303 cada trimestre.
Qué ha cambiado y de dónde viene
El alquiler de vivienda está exento de IVA. Hasta ahora, eso incluía los pisos turísticos. La condición era no ofrecer servicios de tipo hotelero, como limpieza durante la estancia o cambio diario de ropa de cama.
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, cambia la Ley del IVA. Los alquileres turísticos cortos dejan de estar exentos y pasan a tributar al 10 %, el tipo reducido.
El cambio tiene efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Te lo explicamos con más contexto en nuestro artículo sobre el decreto de vivienda y los impuestos del alquiler.
¿A quién afecta el IVA del alquiler turístico?
Te afecta si se cumplen estas tres condiciones a la vez:
- — Alquilas una vivienda o apartamento amueblado.
- — La estancia es de 30 noches o menos.
- — La vivienda no es tu residencia habitual.
Da igual que lo alquiles a través de una plataforma, de una agencia o directamente.
A quién no afecta
- — Alquileres de larga duración o de temporada de más de 30 noches: siguen exentos.
- — Habitaciones en tu propia casa: si es tu vivienda habitual, no se aplica.
- — Pisos con servicios hoteleros: ya tributaban al 10 %. Para ellos no cambia nada.
Qué tendrás que hacer desde diciembre
Alquilar un piso turístico ya era, para Hacienda, una actividad empresarial a efectos de IVA. Lo nuevo es que ahora tendrás que cumplir con las obligaciones del impuesto.
Antes del 1 de diciembre
- — Revisar o presentar tu alta censal con el modelo 036. Debe reflejar que haces operaciones sujetas a IVA.
- — Decidir el precio. ¿Subes las tarifas un 10 % o asumes el IVA tú? Recuerda cambiarlo en todas las plataformas.
- — Preparar la facturación. Cada estancia necesitará su factura con el IVA desglosado.
Si nunca has hecho trámites como empresario, te ayudará nuestra guía de trámites e impuestos del primer año como autónomo.
Cada trimestre
Presentarás el modelo 303. En él declaras el IVA que has cobrado a tus huéspedes y restas el IVA que has pagado en los gastos del piso. Ingresas la diferencia.
El primero será el del cuarto trimestre de 2026, que solo incluirá diciembre. Se presenta en enero de 2027, junto con el resumen anual, el modelo 390.
Lo que puedes deducir
Esta es la parte buena. Desde diciembre podrás restar el IVA de los gastos ligados al alquiler:
- — Limpieza y lavandería.
- — Suministros: luz, agua, gas, internet.
- — Reparaciones, mantenimiento y mobiliario.
- — Gestoría y otros servicios profesionales.
Necesitarás una factura con tus datos por cada gasto. Un tique sin tus datos no sirve.
Si compraste el piso nuevo, pagando IVA, en los últimos diez años, quizá puedas recuperar una parte de ese IVA. Es un cálculo técnico que conviene revisar caso por caso.
Cuánto cuesta el IVA del alquiler turístico: un ejemplo
Marta tiene un apartamento turístico en Calella. Cobra 20.000 euros al año en reservas. Gasta 3.000 euros en limpieza y 1.200 en luz e internet, más IVA.
Si mantiene los precios
Los 20.000 euros pasan a incluir el IVA. Su ingreso real es de 18.182 euros, y 1.818 euros son IVA para Hacienda.
De esa cifra resta el IVA de sus gastos: 630 euros de la limpieza y 252 de la luz e internet. Le quedan unos 936 euros al año a ingresar.
Si sube los precios un 10 %
Cobra 22.000 euros, de los que 2.000 son IVA. Sus ingresos no cambian. Y además recupera los 882 euros de IVA de los gastos, que antes eran un coste.
Hay un detalle a favor en el primer caso: el IVA que pagas reduce el ingreso que declaras en la renta. Así que el coste real es algo menor que esos 936 euros.
La pregunta clave no es fiscal, sino comercial: ¿aguanta tu mercado una subida de precio del 10 %?
Lo que no cambia
- — Sigues declarando los ingresos del alquiler en tu IRPF.
- — Sigues pagando el impuesto catalán sobre estancias turísticas, que es otro tributo distinto.
- — Sigues necesitando la licencia de vivienda de uso turístico y el registro correspondiente.
Además, el decreto permite que los ayuntamientos de zonas tensionadas suban el IBI de los pisos turísticos. El recargo puede llegar al 50 %, al 100 % o al 150 %, según cuántos pisos tengas. Cada ayuntamiento debe aprobarlo en su ordenanza.
¿Y si el decreto no se convalida?
El decreto tiene que pasar por la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente en noviembre. Si lo rechaza, el IVA del 10 % no llegaría a aplicarse. Ya ocurrió con el decreto anterior, derogado el 2 de octubre.
Por eso lo prudente es preparar todo, pero no cambiar todavía los precios publicados. Cuando se conozca el resultado, quedará una o dos semanas para activarlo.
Una duda frecuente: ¿qué pasa con las reservas de diciembre que cobras en noviembre? Depende de cuándo y cómo se cobren. Conviene revisarlas una a una.
Base legal: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE), artículo 7 y Ley 37/1992 del IVA.
En resumen
Desde el 1 de diciembre, si se convalida el decreto, los pisos turísticos tributarán al 10 % de IVA. Tendrás que facturar con IVA, presentar el modelo 303 y decidir si subes precios. A cambio, podrás deducir el IVA de tus gastos.
Quien se prepare en noviembre llegará a diciembre con todo en orden. Quien espere a enero tendrá prisas y, probablemente, errores.
En Oikos Consultores ayudamos a propietarios de pisos turísticos de Mataró y todo el Maresme con el alta, la facturación y las declaraciones de IVA. Si quieres saber cómo te afecta, nuestro equipo de asesoría fiscal en Mataró puede revisar tu caso. Para ver cómo encaja el IVA con el resto de impuestos de una actividad, lee cuánto paga un autónomo en 2026.
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