Tienes un piso alquilado, o estás pensando en alquilarlo, y no paras de oír hablar del nuevo decreto de vivienda. Te preguntas si vas a pagar más o menos a Hacienda. Y qué pasa con el contrato que ya tienes firmado.
El Real Decreto-ley 26/2026 está en vigor desde el 1 de octubre de 2026. Cambia la forma en que tributan las rentas del alquiler en el IRPF (la declaración de la renta). También trae novedades para los inquilinos y para los contratos que están a punto de terminar.
Te lo explicamos sin tecnicismos. Primero lo que no cambia, después lo que sí, y al final un ejemplo con números.
En pocas palabras: si alquilas tu vivienda, Hacienda premiará más que bajes o mantengas la renta, y menos que la subas. Pero el nuevo sistema solo se aplica a los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026.
Lo primero: tu contrato actual no cambia de un día para otro
Si ya tienes un inquilino, puedes estar tranquilo. Los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 mantienen las reglas que tenían.
Esas reglas son las de la Ley de vivienda de 2023. Hoy, si alquilas un piso como vivienda, puedes reducir el beneficio que declaras:
- — Un 50 %, como norma general.
- — Un 90 %, si firmas un nuevo contrato en zona tensionada y bajas la renta más de un 5 %.
- — Un 70 %, si alquilas por primera vez en zona tensionada a una persona de 18 a 35 años.
- — Un 60 %, si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores.
Si tu contrato es anterior a mayo de 2023, sigues aplicando la reducción del 60 % que había entonces.
¿Qué es eso del «beneficio»? Es lo que cobras de alquiler menos los gastos que puedes restar: IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca, reparaciones o amortización. Sobre esa cifra se aplica la reducción.
Qué cambia con el decreto de vivienda para los nuevos alquileres
Para los contratos que firmes desde el 1 de diciembre de 2026, el decreto de vivienda cambia la lógica. La reducción dependerá, sobre todo, de qué haces con la renta respecto al contrato anterior.
Si bajas la renta más de un 5 %
Es el caso más premiado. La reducción puede llegar al 100 %: no pagarías IRPF por ese alquiler.
El porcentaje exacto (100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %) depende de varias condiciones. Cuentan que la vivienda esté en zona tensionada, que la renta quede por debajo del índice de referencia y la edad del inquilino. También influye si renuevas con el mismo inquilino.
Si mantienes la renta o la bajas poco
Si la renta no baja más de un 5 %, la reducción es del 50 %. Es la misma cifra que la regla general actual.
Si subes la renta
Aquí está la novedad más relevante. Cuanto más subas, menos reduces:
- — Subida de hasta un 5 %: reducción del 40 %.
- — Entre un 5 % y un 10 %: 30 %.
- — Entre un 10 % y un 15 %: 25 %.
- — Entre un 15 % y un 20 %: 20 %.
- — Más de un 20 %: 15 %.
Otros casos
- — Pisos que se alquilan por primera vez: entre el 50 % y el 100 %, según la renta, la zona y la edad del inquilino.
- — Alquiler a la Administración o a entidades sin ánimo de lucro para alquiler social: 70 %.
- — Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores: 60 %.
- — Prórroga tácita (el contrato sigue sin que nadie diga nada): 80 %, si respetas el límite de renta de referencia.
Un requisito común: no ser gran tenedor. Es decir, no tener más de diez viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial, según la definición de la Ley de vivienda.
Con el nuevo sistema, la renta que pactes al firmar no solo decide lo que cobras. También decide cuánto pagas a Hacienda durante todo el contrato.
Un ejemplo con números
Jordi tiene un piso en Mataró. Entre alquiler cobrado y gastos deducibles, su beneficio anual es de 7.000 euros.
Según la reducción que le corresponda, declarará como renta:
- — Con reducción del 100 %: 0 euros.
- — Con reducción del 50 %: 3.500 euros.
- — Con reducción del 15 %: 5.950 euros.
Ojo: no son euros de impuesto. Es la cantidad que se suma al resto de tus ingresos. Lo que pagues dependerá de tu tipo en el IRPF. Aun así, la diferencia entre un caso y otro puede superar fácilmente los 1.500 euros al año.
¿Y si tu contrato termina pronto?
El decreto crea una prórroga extraordinaria. Afecta a los contratos de vivienda habitual que terminen antes del 31 de diciembre de 2028.
Si el inquilino está al corriente de pago, puede pedir que el contrato siga hasta dos años más, por periodos anuales, con las mismas condiciones. Hay excepciones: por ejemplo, que ambas partes pacten un contrato nuevo o que el propietario necesite la vivienda y lo haya comunicado.
A efectos fiscales, si se prorroga tu contrato actual, sigues con la reducción que ya aplicabas. Si firmas uno nuevo, entras en el sistema nuevo.
Una novedad si eres tú quien vive de alquiler
El decreto recupera una deducción estatal en el IRPF para inquilinos, en vigor desde el 1 de octubre de 2026:
- — Puedes deducir el 10 % de lo que pagas por el alquiler de tu vivienda habitual.
- — Como máximo, 1.163 euros al año.
- — Tu base imponible debe ser inferior a 33.007,20 euros. A partir de 23.007,20 euros, la deducción máxima va bajando.
- — No puedes tener otra vivienda a menos de 50 km.
Antes de firmar un nuevo contrato, revisa esto
- — La fecha de firma: antes o después del 1 de diciembre de 2026.
- — La renta del contrato anterior y la que vas a pactar.
- — Si tu vivienda está en zona tensionada.
- — El índice de referencia de precios para tu piso.
- — La edad del inquilino.
- — Cuántas viviendas tienes en total.
Si tienes varios pisos, quizá te interese valorar también si conviene tenerlos a tu nombre o en una sociedad. Lo explicamos en sociedad patrimonial o sociedad operativa: diferencias y ventajas.
Preguntas frecuentes
¿Voy a pagar más impuestos por el piso que ya tengo alquilado?
No por el decreto. Tu contrato actual conserva sus reglas. El cambio llega cuando firmes un contrato nuevo a partir del 1 de diciembre de 2026.
¿Me conviene bajar el alquiler?
Depende de tus números. Bajar la renta reduce lo que cobras, pero puede reducir mucho lo que pagas a Hacienda. Hay que calcular las dos cosas juntas.
¿Dónde declaro todo esto?
En la declaración de la renta, como rendimiento del capital inmobiliario. Si quieres repasar cómo funciona, tienes nuestra guía completa de la declaración de la renta.
¿Y si mi piso está vacío?
Un piso vacío también tributa en el IRPF, como renta imputada. El decreto endurece este punto a partir de 2027 y permite a los ayuntamientos aplicar recargos en el IBI de las viviendas vacías.
¿Esto ya es definitivo?
Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor. Pero el Congreso tiene que convalidarlo. Conviene confirmar ese paso antes de tomar decisiones importantes.
Base legal: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE) y Ley 35/2006 del IRPF.
Si necesitas ayuda con el contrato o con la declaración de tus alquileres, consulta nuestro servicio de alquileres y contratos en Mataró.
En resumen
El decreto de vivienda no cambia tus impuestos de hoy. Cambia las reglas del próximo contrato que firmes. Y en ese contrato, la renta que pactes pesará mucho en tu declaración.
Antes de renovar o buscar inquilino, haz números. Unos cientos de euros menos de renta pueden suponer bastante menos IRPF.
En Oikos Consultores ayudamos cada año a propietarios de Mataró y el Maresme a declarar sus alquileres. Si quieres saber cómo te afecta el nuevo decreto, nuestro equipo de asesoría fiscal en Mataró puede revisar tu caso. Y si no tienes claro qué puede aportarte un profesional, te explicamos qué hace un asesor fiscal y cuándo conviene contar con uno.
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