Alquilar un piso o un local parece sencillo hasta que llegan las dudas: qué debe decir el contrato, cuánta fianza hay que pedir, qué se puede subir la renta o cuánto hay que pagar a Hacienda. En Mataró, además, el alquiler de vivienda tiene reglas especiales porque el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado.
En Oikos Consultores asesoramos a propietarios e inquilinos de Mataró y el Maresme en la parte legal y en la fiscal del alquiler.
El contrato de alquiler de vivienda: lo esencial
- Duración: el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato hasta 5 años, o 7 años si el propietario es una empresa, aunque se firme por un plazo menor.
- Fianza: una mensualidad en vivienda (dos en local), que en Cataluña debe depositarse en el INCASÒL. Se pueden pactar garantías adicionales con límites.
- Actualización de la renta: solo si el contrato lo prevé y con el índice y los límites legales vigentes.
- Gastos de agencia y de formalización: los paga el propietario cuando el inquilino es una persona física.
- Zona tensionada: en Mataró, al firmar un nuevo contrato la renta tiene límites ligados al contrato anterior y al índice de referencia de precios, y el propietario debe informar de ello en el contrato.
Los alquileres de temporada y de habitaciones tienen su propia regulación, cada vez más estricta. Un contrato mal calificado puede acabar considerándose de vivienda habitual, con todos sus derechos para el inquilino.
Cómo tributa el alquiler para el propietario
Si alquilas un inmueble como particular, declaras en tu IRPF el rendimiento neto: lo que cobras menos los gastos deducibles.
- Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca, reparaciones y conservación, suministros que pagues tú, gestión y asesoría.
- Amortización: el 3 % anual del valor de la construcción (sin el suelo) y de los muebles.
- Reducción por alquiler de vivienda: entre el 50 % y el 90 % del rendimiento en los contratos actuales, según el caso. Para los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026, el nuevo decreto de vivienda cambia los porcentajes en función de lo que hagas con la renta: lo explicamos en decreto de vivienda: qué cambia en tus impuestos si alquilas tu piso.
- Si el piso está vacío parte del año, Hacienda imputa además una renta por los días sin alquilar.
Alquiler de locales y oficinas
- El alquiler de un local lleva IVA del 21 %, y el propietario presenta sus declaraciones trimestrales de IVA.
- Si el inquilino es una empresa o un autónomo, debe aplicar una retención del 19 % e ingresarla con el modelo 115.
- El contrato de local se rige principalmente por lo que pacten las partes, así que su redacción es todavía más importante: duración, obras, traspaso, garantías y salida anticipada.
Si cedes un piso a un familiar
Ceder un piso gratis o por debajo de mercado a un hijo u otro familiar también tiene consecuencias en el IRPF. Lo explicamos en ceder una vivienda a un familiar: cómo tributa en el IRPF.
Cómo te ayudamos
- Redactamos y revisamos contratos de vivienda, temporada, habitaciones y locales, adaptados a la normativa de zona tensionada.
- Calculamos la renta máxima que puedes pedir en un contrato nuevo y la reducción fiscal que te corresponde.
- Gestionamos el depósito de la fianza en el INCASÒL.
- Declaramos tus alquileres en la renta, con todos los gastos y amortizaciones.
- Regularizamos alquileres no declarados de años anteriores antes de que lo haga Hacienda, con menores recargos.
- Asesoramos al inquilino si tiene dudas sobre su contrato, la fianza o una subida de renta.
Preguntas frecuentes
¿Hay que declarar el alquiler aunque el inquilino no pida factura?
Sí. Hacienda recibe información de los alquileres por varias vías, como los depósitos de fianzas y las declaraciones de los inquilinos, y cruza los datos.
¿Puedo subir el alquiler al renovar el contrato en Mataró?
Con límites. Al estar en zona tensionada, en los contratos nuevos la renta está limitada en función del contrato anterior y del índice de referencia. Conviene calcularlo antes de firmar.
¿Puedo desgravar la reforma del piso alquilado?
Las reparaciones y la conservación se deducen el mismo año. Las mejoras que aumentan el valor del inmueble se amortizan, a razón de un porcentaje cada año.
¿Qué pasa si alquilo por días a turistas?
En Cataluña el alquiler turístico necesita licencia y está sujeto a normas específicas, y fiscalmente tributa de forma distinta al alquiler de vivienda. Desde el 1 de diciembre de 2026, además, los alquileres turísticos cortos pasan a tributar al 10 % de IVA: te lo explicamos en qué cambia en el IVA del alquiler turístico. Consúltanos antes de empezar.
Cuéntanos tu caso
Llámanos al 937 414 767, ven a vernos a Ronda de la República 3, en Mataró, o rellena el cuestionario de abajo y te contactamos con una propuesta.
