Vender un inmueble por un precio superior al que pagamos por él suele llevar a una conclusión aparentemente sencilla: la diferencia es nuestra ganancia y sobre ella tendremos que tributar en el IRPF.
Fiscalmente, sin embargo, el cálculo no es tan sencillo.
El precio pagado en su día no siempre coincide con el valor de adquisición fiscal. Tampoco el precio que figura en la escritura de venta tiene por qué ser el valor que finalmente utilizaremos para calcular la ganancia.
Hay gastos que deben tenerse en cuenta, inversiones y mejoras que pueden aumentar el valor de adquisición y amortizaciones que pueden reducirlo. Además, determinadas ganancias pueden quedar total o parcialmente exentas.
Por eso, calcular correctamente la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble exige analizar bastante más que el precio de compra y el precio de venta.
1. La ganancia patrimonial no es simplemente precio de venta menos precio de compra
La regla básica se encuentra en los artículos 34 y 35 de la Ley del IRPF.
Cuando se transmite un inmueble, la ganancia o pérdida patrimonial se determina, con carácter general, mediante esta diferencia:
Valor de transmisión − valor de adquisición = ganancia o pérdida patrimonial
La fórmula parece sencilla.
Lo importante es determinar correctamente qué debemos incluir dentro de cada uno de esos valores.
Un contribuyente que compró una vivienda por 200.000 euros y posteriormente la vende por 330.000 euros podría pensar que ha obtenido una ganancia fiscal de 130.000 euros.
Pero no necesariamente.
Los gastos de adquisición, determinadas inversiones y mejoras, las amortizaciones practicadas o fiscalmente computables y los gastos asociados a la venta pueden modificar de forma significativa el resultado.
2. ¿Cómo se determina el valor de adquisición?
Como punto de partida tenemos el importe realmente satisfecho cuando se adquirió el inmueble.
Pero a ese importe pueden añadirse otros conceptos.
Entre ellos se encuentran los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el comprador, excluidos los intereses.
Según las circunstancias, pueden formar parte del valor de adquisición determinados gastos de notaría y Registro, así como los impuestos satisfechos con motivo de la compra.
También deben tenerse en cuenta las inversiones y mejoras realizadas posteriormente en el inmueble.
Aquí aparece una distinción importante.
No toda obra realizada en una vivienda es fiscalmente una mejora.
Una reparación destinada simplemente a conservar o mantener el inmueble no debe confundirse automáticamente con una inversión o mejora que aumente su valor de adquisición.
Por eso es recomendable conservar las facturas y justificantes de determinadas actuaciones realizadas en el inmueble, incluso muchos años después de su compra.
Esos documentos pueden resultar importantes cuando llegue el momento de vender.
3. Los gastos de la venta también pueden reducir la ganancia
El segundo elemento que debemos calcular correctamente es el valor de transmisión.
La Ley del IRPF permite minorar el importe de la venta en los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor.
Uno de los ejemplos más habituales es la comisión satisfecha a la agencia inmobiliaria que ha intervenido en la operación.
Cuando la comisión corresponde efectivamente a la intermediación realizada para conseguir la venta, ha sido soportada por el vendedor y puede acreditarse adecuadamente, puede tenerse en cuenta para determinar el valor de transmisión.
Esto significa que la comisión inmobiliaria puede reducir la ganancia patrimonial sometida al IRPF.
Imaginemos una vivienda vendida por 350.000 euros.
El propietario paga 12.000 euros a la agencia inmobiliaria por gestionar la operación y soporta otros gastos o tributos inherentes a la transmisión.
No deberíamos calcular automáticamente la ganancia tomando los 350.000 euros como valor de transmisión sin analizar esos gastos.
La misma cautela debe aplicarse a otros costes relacionados con la venta. Lo importante no es únicamente que exista una factura, sino determinar la naturaleza del gasto, su relación con la transmisión y quién lo ha soportado.
4. ¿Qué ocurre si el inmueble ha estado alquilado?
Este es uno de los aspectos menos conocidos y, al mismo tiempo, uno de los que pueden tener mayor impacto económico.
Supongamos que una persona compra una vivienda y la mantiene alquilada durante varios años.
Durante el arrendamiento, el propietario puede computar, dentro de los límites legales, la amortización del inmueble como gasto para determinar el rendimiento del capital inmobiliario.
Pero esa amortización vuelve a aparecer cuando años después se vende el inmueble.
El valor de adquisición utilizado para calcular la ganancia patrimonial debe minorarse en las amortizaciones que correspondan conforme a la normativa.
En términos sencillos:
la amortización puede reducir el valor fiscal de adquisición y, por tanto, aumentar la ganancia patrimonial obtenida en la venta.
Esto puede sorprender a muchos propietarios.
Además, el Reglamento del IRPF contiene reglas sobre la denominada amortización mínima. Por ello, no siempre basta con comprobar qué cantidades decidió deducirse el propietario en sus declaraciones anteriores.
Cuando un inmueble ha permanecido alquilado durante muchos años, resulta especialmente importante reconstruir correctamente su historial fiscal.
Hay que conocer durante qué períodos estuvo arrendado, qué valor correspondía a la construcción y qué amortizaciones deben computarse.
Si desea ampliar información sobre la fiscalidad del alquiler, puede consultar nuestros contenidos sobre alquileres y contratos para particulares.
5. Un ejemplo práctico: de la ganancia aparente a la ganancia fiscal
Veamos un ejemplo simplificado.
Una persona compra una vivienda por:
200.000 €
Además, soporta 20.000 euros de gastos y tributos asociados a la adquisición que resultan computables.
Posteriormente realiza una actuación que puede calificarse fiscalmente como mejora por importe de:
15.000 €
En principio, tendríamos:
200.000 + 20.000 + 15.000 = 235.000 €
Ahora imaginemos que el inmueble permanece alquilado durante varios años.
Las amortizaciones que deben computarse a efectos de la futura transmisión ascienden, para simplificar el ejemplo, a 25.000 euros.
El valor de adquisición corregido pasaría a ser:
235.000 − 25.000 = 210.000 €
Años después, el propietario vende el inmueble por:
330.000 €
Para conseguir la venta paga una comisión inmobiliaria de 10.000 euros y soporta otros 3.000 euros de gastos o tributos inherentes a la transmisión que resultan computables.
Por tanto:
330.000 − 13.000 = 317.000 € de valor de transmisión
Y la ganancia patrimonial sería:
317.000 − 210.000 = 107.000 €
Obsérvese la diferencia.
Quien se limitara a restar el precio original de compra al precio de venta habría hecho este cálculo:
330.000 − 200.000 = 130.000 €
Sin embargo, ese cálculo no tendría en cuenta todos los elementos fiscalmente relevantes.
El ejemplo demuestra por qué cada gasto, inversión, mejora y amortización debe analizarse según su verdadera naturaleza fiscal.
6. Calcular la ganancia es una cosa. Saber si finalmente tributa es otra
Una vez determinada correctamente la ganancia patrimonial debemos hacernos una segunda pregunta:
¿Toda esa ganancia debe tributar?
No necesariamente.
Uno de los supuestos más importantes es la transmisión de la vivienda habitual seguida de la adquisición de otra vivienda habitual.
La normativa permite aplicar, cuando se cumplen los requisitos, la exención por reinversión en vivienda habitual.
Con carácter general, la reinversión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente dentro de un período no superior a dos años. Ese período puede comprender tanto los dos años posteriores como los dos anteriores a la transmisión.
Además, si solamente se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención puede resultar proporcional.
La existencia de una hipoteca pendiente sobre la vivienda transmitida también debe tenerse en cuenta al determinar el importe que debe reinvertirse.
Por tanto, debemos evitar una afirmación demasiado simplificada:
“Si vendo mi vivienda habitual y compro otra, no pago IRPF.”
Puede existir una exención, pero antes es necesario comprobar que se cumplen todos los requisitos.
Esta cuestión merece un análisis propio. Puede ampliar información en nuestro artículo sobre los plazos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
7. ¿Qué ocurre si el vendedor tiene más de 65 años?
Existe otra exención especialmente relevante.
La ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años por la transmisión de su vivienda habitual puede quedar exenta del IRPF.
Y aquí existe una diferencia fundamental respecto de la exención por reinversión.
El mayor de 65 años no necesita comprar otra vivienda ni reinvertir el dinero para aplicar esta exención sobre su vivienda habitual.
A estos efectos, la normativa permite considerar vivienda habitual la que tenga esa consideración en el momento de la transmisión o la que la hubiera tenido hasta cualquier día de los dos años anteriores.
La exención puede alcanzar también determinados supuestos en los que el propietario mayor de 65 años transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio.
Es importante, sin embargo, comprobar siempre las circunstancias concretas de la operación.
En Oikos hemos tratado también algunas particularidades de esta materia en nuestro artículo sobre la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
8. Existe otra exención para mayores de 65 años que no debe confundirse con la anterior
La exención por transmisión de la vivienda habitual no es el único beneficio fiscal relacionado con los contribuyentes mayores de 65 años.
Existe otro régimen para la transmisión de otros elementos patrimoniales.
En determinadas circunstancias, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si el importe obtenido se destina, dentro del plazo legal, a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del propio contribuyente.
La reinversión debe efectuarse, con carácter general, dentro de los seis meses siguientes a la transmisión y existe un límite máximo acumulado de 240.000 euros por contribuyente destinado a este régimen.
Son, por tanto, dos situaciones diferentes:
- Mayor de 65 años que transmite su vivienda habitual: puede aplicar la exención correspondiente sin necesidad de reinvertir el dinero.
- Mayor de 65 años que transmite otros elementos patrimoniales: puede existir una exención si reinvierte cumpliendo las condiciones previstas para las rentas vitalicias.
Confundir ambos mecanismos puede llevar a conclusiones equivocadas.
9. ¿Por qué conviene calcular el IRPF antes de vender?
La tributación de una venta inmobiliaria no debería analizarse únicamente cuando llega el momento de preparar la declaración de la Renta.
En muchas operaciones resulta aconsejable hacerlo antes de firmar la venta.
Conviene reconstruir el valor de adquisición, localizar los justificantes de los gastos, determinar qué obras pueden considerarse mejoras y revisar las amortizaciones cuando el inmueble ha estado alquilado.
También hay que estudiar las posibles exenciones y la situación personal del propietario.
No produce necesariamente el mismo resultado fiscal vender una segunda residencia que una vivienda habitual.
Tampoco puede ser indiferente, en determinadas situaciones, el momento en que se realiza la operación, la edad del propietario o la decisión de adquirir posteriormente otra vivienda habitual.
La fiscalidad puede formar parte de la planificación de la venta.
10. La documentación puede ser tan importante como el propio cálculo
Una venta realizada hoy puede obligarnos a justificar gastos correspondientes a una adquisición efectuada hace veinte o treinta años.
Por este motivo conviene conservar, entre otros documentos:
- La escritura de adquisición.
- Las liquidaciones de impuestos vinculadas a la compra.
- Las facturas de notaría y Registro cuando proceda.
- Las facturas y justificantes de inversiones y mejoras.
- La información relativa a los períodos durante los que el inmueble estuvo alquilado.
- La documentación necesaria para determinar las amortizaciones.
- La factura de la agencia inmobiliaria.
- Los justificantes de los gastos y tributos asociados a la transmisión.
Sin documentación suficiente, un gasto que económicamente existió puede resultar mucho más difícil de defender ante una comprobación tributaria.
Antes de vender un inmueble, conviene conocer su coste fiscal
Calcular una ganancia patrimonial inmobiliaria exige reconstruir la historia fiscal del inmueble.
Hay que saber cuánto costó realmente, qué gastos pueden incorporarse, qué actuaciones constituyen mejoras, qué amortizaciones deben restarse y qué gastos de la transmisión pueden computarse.
Después hay que analizar algo igualmente importante: si la ganancia obtenida está íntegramente sujeta a tributación o puede acogerse a alguna exención.
Para propietarios de Mataró y el Maresme que estén valorando vender una vivienda, local u otro inmueble, realizar este análisis antes de formalizar la operación puede evitar errores y permitir conocer con mayor precisión su impacto fiscal.
En Oikos Consultores, como asesores fiscales en Mataró, podemos revisar la documentación de la adquisición, los gastos, las mejoras, las amortizaciones y las circunstancias personales del propietario antes de efectuar el cálculo definitivo del IRPF.
Si está pensando en vender un inmueble y desea conocer previamente sus consecuencias fiscales, puede contactar con nuestro equipo en el 937 414 767.
Porque la pregunta correcta no es únicamente:
“¿Por cuánto compré el inmueble y por cuánto lo he vendido?”
La pregunta realmente importante es:
“¿Cuál es mi ganancia patrimonial a efectos fiscales y qué parte de ella debe tributar?”
