Desde el 1 de enero de 2026, los contribuyentes mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual sin tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial. Esta exención se está utilizando ya como herramienta de planificación familiar y patrimonial, especialmente cuando se quiere anticipar la transmisión a hijos sin elevar la factura fiscal.
Si está valorando una donación, le recomendamos revisar también nuestras guías de asesoría fiscal y planificación patrimonial. Le ayudarán a encajar esta operación dentro de una estrategia global.
Qué permite exactamente la exención
La exención evita que el donante pague IRPF por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda habitual. En la práctica, puede aplicarse en donaciones del pleno dominio y también en operaciones donde se transmite la nuda propiedad y el donante conserva el usufructo.
Idea clave: si se cumplen los requisitos, la donación de la vivienda habitual por mayores de 65 puede quedar exenta de IRPF, aunque la operación no queda libre de otros impuestos.
Base legal: dónde se apoya este beneficio
El fundamento se encuentra en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF, que contempla la exención para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
Puede consultar el texto legal en el BOE (Ley 35/2006 del IRPF).
Requisitos imprescindibles para no tributar en el IRPF
1) Tener 65 años o más en la fecha de la escritura
La edad se verifica en el momento de firmar la donación ante notario. Es un detalle formal, pero decisivo.
2) Que el inmueble sea la vivienda habitual
En general, se exige residencia efectiva durante al menos tres años o que haya mantenido la condición de vivienda habitual hasta dos años antes de la donación. La casuística puede variar según cambios de residencia, dependencia, ingresos en residencia o circunstancias familiares.
3) Escritura pública ante notario
La donación debe formalizarse mediante escritura pública. Sin esta documentación, la exención no es aplicable.
Si desea profundizar en la documentación y el enfoque probatorio, puede enlazar este artículo con contenidos ya publicados sobre justificantes y criterios de la Administración. Por ejemplo:
Impuestos que siguen existiendo
Aunque el donante no pague IRPF, la operación puede generar tributación para el receptor de la vivienda.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Lo paga el beneficiario (por ejemplo, los hijos). El coste depende de la comunidad autónoma y puede variar mucho por bonificaciones y reducciones.
Puede enlazar aquí un artículo propio sobre ISD o dejar un enlace “satélite” para publicarlo después:
- ISD en Cataluña: bonificaciones y puntos críticos (ajuste el slug al real si ya existe)
- Donación vs herencia: qué conviene según el caso (ajuste el slug al real si ya existe)
Plusvalía municipal
También puede existir plusvalía municipal (IIVTNU), que gestiona el ayuntamiento. El cálculo y la conveniencia de una u otra opción dependen del municipio y del valor del suelo.
Si ya dispone de un artículo sobre plusvalía, aquí encaja perfecto:
- Plusvalía municipal: venta, donación y herencia (ajuste el slug al real si ya existe)
Cuándo conviene plantearlo
Esta exención puede ser útil si se desea anticipar el relevo patrimonial, ordenar la herencia y reducir incertidumbre familiar. Aun así, es importante comparar la donación con alternativas como la herencia, el reparto de nuda propiedad y usufructo, o la venta con reinversión (si aplica en otros supuestos).
En Oikos solemos revisar tres puntos antes de decidir: (1) el impacto del ISD en su comunidad, (2) la plusvalía municipal, y (3) la coherencia del conjunto patrimonial y familiar.
Conclusión
Donar la vivienda habitual siendo mayor de 65 años puede evitar el IRPF por la ganancia patrimonial, pero no elimina otros impuestos ni el análisis de forma. Un asesoramiento previo evita errores de escritura, problemas de habitualidad y costes inesperados para los hijos.
Si quiere que lo revisemos con números y escenarios, puede contactar con nuestro equipo: Formulario de contacto o llamarnos al 937 41 47 67.
Fuente normativa recomendada: Ley 35/2006 (BOE).
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