Ceder una vivienda a un familiar sin cobrarle alquiler es algo muy habitual. Un hijo que se independiza, un hermano que atraviesa una mala racha, un sobrino que estudia en la ciudad. Pero que no haya renta mensual no significa que Hacienda se desentienda.
La duda es concreta: ¿tiene el propietario que declarar algo en el IRPF? La respuesta corta es que no declara un alquiler, pero normalmente sí una renta imputada. Y, además, debe poder demostrar que la cesión es realmente gratuita.
La Dirección General de Tributos (DGT) lo ha vuelto a confirmar en su consulta vinculante V1900-25. Veamos qué significa en la práctica.
En pocas palabras: si la cesión es gratuita y puede probarse, no hay rendimiento del capital inmobiliario. Pero la vivienda sigue en tu declaración: tributa como renta imputada.
Ceder gratis no es lo mismo que alquilar
En un alquiler, el propietario cobra por dejar usar el inmueble. Esa renta es un rendimiento del capital inmobiliario (artículo 22 de la Ley del IRPF).
En una cesión gratuita, el propietario deja usar la vivienda sin recibir nada a cambio. Si no hay contraprestación, no hay rendimiento que declarar como tal.
El matiz está en la prueba. El artículo 6.5 de la Ley del IRPF presume retribuidas las cesiones de bienes, salvo prueba en contrario. Si no se acredita la gratuidad, Hacienda puede valorar la renta a precio de mercado (artículo 40).
Dicho de forma sencilla: no basta con afirmar que el familiar vive gratis. Conviene poder demostrarlo.
¿Qué cambia cuando quien ocupa la vivienda es un familiar?
El artículo 24 de la Ley del IRPF fija un mínimo para las operaciones con parientes. Si el arrendatario o cesionario es el cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento no puede ser inferior a la renta imputada.
Esta regla está pensada para alquileres entre familiares a precio simbólico. No convierte cualquier cesión gratuita en un alquiler.
La DGT distingue ambos casos. Si la cesión es auténticamente gratuita y se acredita, no se genera rendimiento del capital inmobiliario. Lo que sí se genera es otra cosa.
La renta imputada al ceder una vivienda a un familiar
Una vivienda puede no producir ni un euro y, aun así, generar renta a efectos del IRPF. Es la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la Ley.
Se aplica a los inmuebles urbanos que cumplen tres condiciones:
- — No son la vivienda habitual del propietario.
- — No están afectos a una actividad económica.
- — No generan rendimientos del capital (no están alquilados).
Por tanto, al ceder una vivienda a un familiar de forma gratuita, lo habitual es esto: no se declara un alquiler inexistente, pero sí la renta imputada. Es precisamente el criterio de la consulta V1900-25, que reitera doctrina anterior de la DGT.
Cómo se calcula
La renta imputada es un porcentaje del valor catastral, que figura en el recibo del IBI:
- — 2 %, con carácter general.
- — 1,1 %, si el valor catastral procede de una valoración colectiva general en vigor ese año o en los diez anteriores.
Si la cesión no dura todo el año, la renta se prorratea por días. Si hay varios propietarios, cada uno imputa según su porcentaje.
Si el inmueble no tiene valor catastral, se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del mayor de dos importes: el valor comprobado por la Administración o el precio de adquisición. No se imputa renta si la vivienda está en construcción o no puede usarse por razones urbanísticas.
👉 La Agencia Tributaria detalla estas reglas en su página sobre el cálculo de la renta imputada.
Atención al porcentaje del 1,1 % en 2026
En los ejercicios 2023, 2024 y 2025 rigió una regla especial. Permitía aplicar el 1,1 % a inmuebles con valores catastrales revisados en vigor desde el 1 de enero de 2012.
Esa regla estaba limitada a esos tres ejercicios. Salvo nueva prórroga, en 2026 vuelve a aplicarse solo la regla general de los diez años.
La consecuencia práctica es clara. Una vivienda que tributó al 1,1 % en años anteriores puede pasar al 2 %. Conviene comprobarlo antes de preparar la declaración.
Un ejemplo práctico
Marta es propietaria de un piso en Mataró, además de su vivienda habitual. Se lo deja a su sobrino todo el año, sin cobrarle nada. Lo han documentado por escrito.
El valor catastral del piso es de 100.000 euros:
- — Si le corresponde el 1,1 %, imputará 1.100 euros.
- — Si le corresponde el 2 %, imputará 2.000 euros.
Ojo: no son euros de impuesto. Es renta que se suma a su base imponible general. Lo que pague dependerá de su tipo marginal.
Cómo demostrar que la cesión es gratuita
La DGT insiste en que la gratuidad es una cuestión de hecho. Si Hacienda lo pide, corresponde al propietario probarla. Vale cualquier medio de prueba admitido en Derecho (artículo 106 de la Ley General Tributaria).
La ley no exige un documento concreto. Aun así, lo prudente es firmar un documento de cesión gratuita de uso que identifique:
- — El inmueble y las partes.
- — La ausencia de renta o contraprestación.
- — La duración y las condiciones de uso.
- — Quién asume cada gasto.
Y, sobre todo, que la realidad coincida con el papel.
¿Y si el familiar paga algunos gastos?
No es lo mismo pagar los suministros que uno mismo consume que entregar dinero al propietario. Que el sobrino pague su luz o su internet encaja con una cesión gratuita.
En cambio, las transferencias periódicas al propietario pueden interpretarse como un alquiler encubierto. Lo mismo ocurre si el ocupante asume gastos propios del dueño, como el IBI o la comunidad. Cada caso debe analizarse.
No basta con llamar «gratuita» a una cesión. Si en la práctica hay contraprestación, Hacienda la tratará como tal.
Antes de ceder la vivienda, comprueba esto
- — Quién es el propietario y en qué porcentaje.
- — Si existe cualquier pago o compensación del familiar.
- — Qué gastos asumirá cada parte.
- — Cómo quedará documentada la gratuidad.
- — Qué porcentaje de imputación corresponde (2 % o 1,1 %).
Si quieres repasar cómo encaja esta renta en el conjunto de tu declaración, puedes consultar nuestra guía completa de la declaración de la renta.
Preguntas frecuentes
¿Tiene que declarar algo el familiar que vive en la vivienda?
En el IRPF, no por la cesión. La imputación de rentas corresponde al propietario (o al usufructuario), no a quien ocupa la vivienda.
¿Y si la vivienda cedida es la habitual del familiar?
Da igual para el propietario. Lo relevante es que no sea su vivienda habitual. Recuerda que la vivienda habitual del propietario tiene su propio régimen, por ejemplo en la exención por reinversión en vivienda habitual.
¿Puedo deducir gastos de la renta imputada?
No. Sobre la renta imputada no se deduce ningún gasto: ni IBI, ni comunidad, ni intereses.
¿Dónde está la norma?
En los artículos 6.5, 22, 24, 40 y 85 de la Ley 35/2006 del IRPF (BOE).
En resumen
Ceder una vivienda a un familiar gratis no obliga a declarar un alquiler que no cobras. Pero la vivienda no desaparece de tu IRPF.
Hay que tener claras tres cosas:
- — Que no exista contraprestación real.
- — Que la gratuidad pueda probarse.
- — Que la renta imputada se calcule con el porcentaje correcto.
Una situación familiar sencilla, bien documentada, no tiene por qué convertirse en un problema durante una comprobación de Hacienda.
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