Una de las consultas más frecuentes cuando una empresa vende un local comercial es si puede deducirse el IVA de la comisión de la inmobiliaria, de los honorarios del notario o de otros gastos vinculados a la operación.
La respuesta no depende únicamente del tipo de gasto. Depende, sobre todo, de cómo tribute la venta del inmueble.
En este contexto, una reciente sentencia del Tribunal Supremo —STS 612/2026, ECLI: ES:TS:2026:2206— refuerza un principio fundamental: cuando una operación está sujeta al IVA y responde a una actividad económica real, el derecho a deducir no puede limitarse por razones meramente formales. Ahora bien, esta doctrina no modifica el régimen aplicable a las operaciones exentas de IVA. Conviene entender bien la diferencia.
Por qué la venta de un inmueble no siempre lleva IVA
Antes de analizar la sentencia, hay que establecer el punto de partida.
En España, la transmisión de inmuebles puede tributar por IVA o por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de quién vende y de las características de la operación.
Como regla general:
- — Las ventas realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad están sujetas al IVA, aunque pueden quedar exentas en determinados casos.
- — Las ventas entre particulares, o las operaciones exentas de IVA sin renuncia a la exención, tributan por ITP.
Los supuestos de exención más habituales en el IVA inmobiliario son:
- — La segunda o ulterior transmisión de edificaciones: si el inmueble ya fue transmitido anteriormente desde su construcción o rehabilitación, la venta está exenta de IVA por defecto.
- — La transmisión de terrenos no urbanizables.
Cuando la venta está exenta de IVA, el vendedor no repercute IVA al comprador. Y aquí aparece la restricción clave: el IVA soportado en gastos directamente vinculados a esa operación exenta no es deducible.
Esto significa que si la venta del local está exenta de IVA, la comisión de la inmobiliaria genera un IVA soportado que, en principio, no puede recuperarse.
La renuncia a la exención: cuándo sí se puede deducir
La normativa prevé una salida. El artículo 20.Dos de la Ley del IVA permite al vendedor renunciar a la exención cuando se cumplen determinados requisitos:
- — El adquirente debe ser empresario o profesional con derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado.
- — La renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega del inmueble.
Si se formaliza correctamente la renuncia, la operación queda sujeta y no exenta de IVA. En ese caso, el vendedor sí puede deducirse el IVA de los gastos asociados a la venta, incluida la comisión de la agencia inmobiliaria.
Una renuncia mal formulada, tardía o sobre una operación en la que el comprador no tiene pleno derecho a deducir puede acarrear consecuencias tributarias importantes. Por eso es recomendable analizar la operación antes de firmar.
Qué cambia realmente con la STS 612/2026
La sentencia del Tribunal Supremo no aborda directamente el régimen de las transmisiones inmobiliarias. Su contenido es más amplio y su impacto, más estructural.
El caso resuelto por el Supremo era el siguiente: una sociedad desarrollaba una actividad económica que no figuraba expresamente en su objeto social. La Agencia Tributaria negó la deducción del IVA soportado en esa actividad porque consideraba que era «ajena» a la actividad principal declarada.
El Tribunal Supremo rechazó ese criterio.
El derecho a deducir el IVA depende de la existencia de una actividad económica efectiva sujeta al impuesto, no de cómo esté redactado el objeto social de la empresa.
En otras palabras, el Supremo refuerza el principio de neutralidad del IVA: si hay una actividad económica real, aunque sea secundaria o no conste formalmente en los estatutos, el derecho a deducir no puede negarse por razones puramente formales. Este mismo principio ya fue aplicado por el Tribunal Supremo y el TJUE al analizar la deducción del IVA en viviendas con uso mixto profesional y personal.
Aplicado al ámbito inmobiliario, esta doctrina refuerza la posición del contribuyente frente a interpretaciones restrictivas de la Administración. Si una empresa realiza operaciones sujetas al IVA —incluso de forma ocasional—, el IVA soportado vinculado a esas operaciones es en principio deducible, siempre que se cumplan los requisitos generales.
Lo que la sentencia no cambia
Es importante no sobrestimar el alcance de esta resolución.
Aviso importante: La STS 612/2026 no elimina las limitaciones a la deducción previstas en la Ley del IVA. Si la operación de venta está exenta de IVA, el IVA soportado en los gastos directamente vinculados a esa operación seguirá sin ser deducible, salvo los supuestos expresamente previstos por la normativa.
La sentencia refuerza el principio de neutralidad. No deroga las reglas sobre operaciones exentas. En esta misma línea, el Tribunal Supremo ha limitado también en los últimos meses las sanciones automáticas de Hacienda por gastos deducibles rechazados, consolidando un criterio claro: la culpabilidad del contribuyente no puede presumirse.
Por eso, antes de presentar la autoliquidación del IVA tras vender un local, conviene analizar:
- — Si la transmisión está sujeta o exenta de IVA.
- — Si procede o conviene renunciar a la exención.
- — Qué parte del IVA soportado es deducible en función del tipo de operación.
- — Si existe actividad mixta (operaciones con y sin derecho a deducción), cómo se calcula la prorrata.
Resumen: cuándo se puede deducir el IVA de la comisión inmobiliaria
Para facilitar la comprensión, estos son los escenarios más habituales:
- — Venta sujeta y no exenta de IVA (o con renuncia válida a la exención): el vendedor repercute IVA al comprador. El IVA soportado en gastos asociados —comisión inmobiliaria, honorarios, etc.— es deducible.
- — Venta exenta de IVA sin renuncia: no se repercute IVA. El IVA soportado en gastos asociados no es deducible con carácter general.
- — Venta entre particulares (ITP): no hay IVA en la operación. La cuestión de la deducción no aplica en este caso.
Cómo puede ayudarte Oikos Consultores
La venta de un local puede tener consecuencias fiscales significativas. Una renuncia incorrecta a la exención del IVA, una interpretación errónea sobre el derecho a deducir o una autoliquidación mal presentada puede traducirse en un coste tributario innecesario o en una regularización posterior por parte de la Agencia Tributaria.
En Oikos Consultores ayudamos a empresas, autónomos y propietarios de Mataró y el Maresme a planificar este tipo de operaciones, revisar su tributación antes de ejecutarlas y defender sus intereses frente a la Administración. Si tienes previsto vender un inmueble o ya has realizado la operación, podemos analizar tu caso antes de presentar la autoliquidación.
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Redacción / Por Oikos Consultores
